Через сколько лет можно будет продавать недвижимое имущество, чтобы не платить налог? - налоговые изменения с января 2016 года

  Что изменилось?

Ежегодно нормы налогового права совершенствуются и изменяются. Очень интересным стало нововведение, благодаря которому не требуется платить НДФЛ с выручки от продажи объекта, в собственности находящегося у физического лица пять лет и более. Пока период владения имуществом, при котором можно избежать налога – 3 года.

Итак, Закон под номером 382-ФЗ, принятый двадцать девятого ноября 2014 г. расширяет Налоговый кодекс свежей статьей – 217.1, а также новым определением - «минимальный предельный срок» владения недвижимым имуществом, составляющий пять лет. Это время, в течение которого необходимо владеть имуществом, для того, чтобы доход от его продажи не облагался налогом. Хочется добавить, что декларированию такие доходы также не подлежат (по общему правилу, при реализации имущества, необходимо на следующий год задекларировать по форме 3-НДФЛ).

Но есть из этого правила исключения.

Когда можно продавать спустя три года?

В некоторых ситуациях при реализации имущества достаточно обладать им более трех лет. Это правило применяется при реализации объекта, собственность на которой возникла:

1. в результате наследования;

2. в порядке дарения. Очень важным моментом здесь является то, что дарителем должен выступать родственник (близкий) либо член семьи;

3. вследствие приватизации;

4. путем получения по договору ренты.

Этой же статьей закреплено право регионов снижать пятилетний срок владения имуществом в зависимости от региональных особенностей экономики. Снижать предельный срок можно будет только в отношении объектов, для которых он установлен в пять лет.

С какого момента возникает право собственности?

 Надо обратить внимание на то, что право на собственность возникает после:

1. его государственной регистрации;

2. начала действия решения суда;

2. со дня открытия наследства.

Цена договора

Вторым нововведением стало становление в зависимость уплаты налога от кадастровой стоимости продаваемого имущества и его цены. Если раньше стороны договора могли существенно занизить реальную цену имущества, и продавец мог избежать налога, то с нового года такая возможность несколько ограничена. В случае, когда цена объекта меньше семидесяти процентов от кадастровой стоимости недвижимости, придется платить налог с этих семидесяти процентов. Кадастровая стоимость определяется по состоянию на первое января года, в течение которого реализуют объект. Таким образом, законодатели попытались решить вопрос с уклонением от уплаты налога, искусственным занижением стоимости объекта и как следствие, налоговой базы.

Кто в зоне риска?

Т.к. закон, который вносит данные изменения, обратной силы не имеет, то все эти изменения касаются правоотношений, возникших позже 1 января следующего года. Следовательно, в случае реализации собственности, оформленной до этой даты, налогообложение будет в рамках законодательства, действовавшего ранее (т.е. минимальный срок будет три года). Если недвижимость оформлена в собственность после введения в силу поправок, то будет применяться новый режим определения налогооблагаемой базы, несмотря на то, что имущество будет реализовано позже 1 января будущего года.

Реализация иного имущества

Что касается иного имущества, не относящегося к недвижимому, то здесь осталось все по-прежнему. Если срок владения таким объектом перевалил за 3 года и более, доход от продажи такого имущества не будет облагаться налогом.

 Как можно сократить срок?

Теоретически, пятилетний срок владения недвижимым имуществом можно сократить. Например, если собственник допускает в ближайшие три года продажу недвижимости, то он может её передать в порядке дарения близкому родственнику, члену семьи. В таком случае срок будет три года. Либо продавец перед продажей может прописаться в том регионе, где этот срок будет ниже пяти лет.

Как можно заплатить налог меньше?

Однако не стоит забывать о том, что Налоговым кодексом установлено право применять по отношению к доходам, полученным от реализации имущества налоговый вычет. Размер его не изменился и составляет 1 000 000р. Кроме этого, если объект ранее приобретался, и стоимость его выше 1 миллиона рублей, то имеет значение воспользоваться правом на уменьшение дохода от реализации, на расходы, связанные с приобретением этой недвижимости.

То же самое касается и доходов от реализации иного имущества, правда, вычет здесь составляет 250 000р.

Кто пострадает?

Хотя данные изменения были в первую очередь направлены против спекулянтов на рынке жилья, граждан, инвестирующих в объекты недвижимости, не избежать негативных последствий и тем, кто просто в силу некоторых обстоятельств вынужден реализовать свой недвижимый объект. Возможно, цены на такое имущество возрастут. Продавцы будут включать в стоимость НДФЛ, которую им придется уплатить.