Сенатор и член ЦК КПРФ Айрат Гибатдинов выступил с важной инициативой в сфере защиты прав участников рынка недвижимости. Он направил официальное обращение главе Минюста Константину Чуйченко, в котором предложил рассмотреть возможность введения обязательного подтверждения дееспособности для продавцов квартир, достигших пожилого возраста.
В настоящее время документы, подтверждающие дееспособность при сделках с недвижимостью, не являются обязательными по закону, но могут быть запрошены покупателем для снижения рисков. Гибатдинов предложил изменить эту практику, закрепив специальное требование. «Прошу Вас изложить позицию министерства относительно целесообразности закрепления требования, обязывающего при совершении нотариально удостоверяемой сделки купли-продажи недвижимости, в которой одной из сторон выступает лицо, достигшее пожилого или старческого возраста (60 и 75 лет) или лицо, осуществляющее продажу единственного жилья, предоставлять документ, подтверждающий дееспособность», — указал сенатор в своем обращении.
Актуальность этой инициативы подтверждается статистикой. Гибатдинов отметил, что за последние несколько лет существенно возросло количество владельцев, оспаривающих сделки, связанные с куплей-продажей квартир. Согласно данным Российской гильдии риелторов за 2024-2025 годы, число судебных споров, в которых бывшие собственники пытаются вернуть недвижимость после продажи, выросло на 15-20 процентов. При этом, исходя из данных статистики решений судов, недвижимое имущество часто возвращается бывшим владельцам, а сделки признаются недействительными по различным основаниям. Часто участниками таких оспариваемых сделок выступают пожилые граждане, которые в некоторых случаях требуют признать сделку недействительной в целях получения денежной выгоды.
Кризис на рынке недвижимости и его причины
Ситуация на рынке недвижимости действительно стала критической. Только за последний месяц более 3 тысяч семей лишились купленных квартир в результате признания сделок недействительными . Рынок столкнулся с волной мошенничеств, когда пожилые люди под давлением злоумышленников продают свое жилье, а затем через суд требуют признать сделку недействительной . Мошенники используют изощренные схемы, представляясь сотрудниками ФСБ, прокуратуры или Следственного комитета, и убеждают пенсионеров в необходимости срочно продать квартиру для проведения «спецоперации» .
Статистика показывает, что ежегодно в суды поступает около 3000 исков об оспаривании сделок с недвижимостью, и 77% из них удовлетворяются . При этом суды часто встают на сторону пожилых продавцов, даже когда экспертиза подтверждает, что на момент сделки они осознавали свои действия . В результате добросовестные покупатели остаются без жилья и с неподъемными долгами, поскольку вынуждены были брать крупные кредиты для покупки квартир.
Правовые последствия недействительных сделок
Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью . При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Если возврат в натуре невозможен, предусмотрено возмещение стоимости полученного имущества .
Однако на практике деньги, полученные пенсионером за проданную квартиру, часто уже израсходованы или переданы мошенникам, что делает невозможным их возврат покупателю . В такой ситуации честные покупатели, которые вложили все свои сбережения в приобретение жилья, остаются и без квартиры, и без денег.
Поиски решения проблемы
В связи с обострением ситуации на рынке недвижимости предлагаются различные законодательные решения. Лидер ЛДПР Леонид Слуцкий, например, предложил ввести в России систему «безопасных сделок» при покупке недвижимости у пенсионеров . Суть его предложения заключается в том, что средства, переведенные покупателем, будут удерживаться на специальном счете в течение 30 дней. За это время профильные службы должны разъяснить пенсионеру все возможные риски и схемы мошенничества .
Инициатива Гибатдинова об обязательном подтверждении дееспособности для пожилых продавцов направлена на решение той же проблемы — защиту как пожилых людей от мошенников, так и добросовестных покупателей от потери денег и жилья. Реализация этого предложения могла бы стать важным шагом к восстановлению стабильности на рынке недвижимости и восстановлению доверия между участниками сделок.
В условиях, когда некоторые застройщики уже используют сложившуюся ситуацию в рекламных целях, предлагая новостройки как более безопасный вариант , необходимость законодательного урегулирования проблемы становится все более очевидной. Это позволило бы защитить права всех участников рынка недвижимости и восстановить баланс интересов в данной сфере.
