Крупнейшие банки России повысили ставки по рыночной ипотеке, ВТБ также увеличил размер первичного взноса — теперь он составляет более 30%, а в некоторых банках и вдвое больше. И хоть спрос на недвижимость в новостройках и вторичку снизился, многие желают обзавестись собственным жильем. Эксперты по недвижимости Пермского Политеха рассказали, как проверить надежность застройщика, зачем нужны профессиональные приемщики квартир, можно ли поменять стеклопакеты за счет управляющей компании, что за «подводные камни» скрывает вторичка, стоит ли покупать квартиру у должников и как вычислить надежного риелтора.
Как узнать, что застройщик надежен?
— Финансовую устойчивость любой организации можно проверить, посмотрев данные, например, на порталах СБИС или Rusprofile. Если же интересует качество строительства, то для этого нужно быть глубоко погруженным в рынок и знать, кто как работает: есть ли собственная производственная база, как строятся отношения с подрядчиками и субподрядчиками, на какой сегмент рынка в целом ориентируется застройщик, какова его ценовая политика и стиль работы с потребителями, целевая аудитория того или иного проекта, — рассказывает Владимир Щербаков, эксперт по недвижимости Пермского Политеха.
Что касается открытых баз данных, то существуют профильные порталы о недвижимости, где по каждому застройщику представлены все основные данные: сколько присутствует на рынке, какие объекты построил, финансово-экономические параметры компании и так далее. Основные источники — Российская гильдия риэлторов, Единый ресурс застройщиков, Наш.дом.рф.
Стоит также проанализировать судебные разбирательства по застройщику. Для этого нужно в поисковик или специальную систему (Rusprofile, Контур. Фокус, Коммерсантъ Картотека) вбить название юридического лица. Вам станет доступна информация о текущих арбитражных производствах, процедурах банкротства, арестах имущества и т.д. Если интересует именно качество строительства, стоит искать гражданские иски по статье о защите прав потребителя — их наличие говорит о том, что отделка, например, оставляет желать лучшего.
— С введением проектного финансирования и эскроу-счетов уменьшилось количество долгостроев. Тем не менее, они не исчезли полностью. Если время сдачи объекта переносится или есть просроки — это «пунктик», указывающий на проблемы с застройщиком. Поэтому квартиру у него, особенно для собственного проживания (а не для сдачи или инвестиций) лучше не покупать. Еще одним тревожным звонком может стать стоимость ниже рыночной. Лучше приобрести недвижимость подороже, но у надежной компании, — добавляет Дмитрий Клементьев, внештатный эксперт по недвижимости ПНИПУ.
Что такое эскроу-счета
С 2017 года все застройщики многоквартирных домов работают с покупателями-дольщиками через эскроу-счета. Покупатель вносит средства на такой счет в банк, деньги хранятся там до ввода дома в эксплуатацию и приемки покупателем купленной квартиры. После перехода права собственности на квартиру к покупателю деньги поступают застройщику.
— Введение таких счетов способствовало укрупнению капитала застройщиков и уходу с рынка мелких компаний, которые не могли обеспечить достаточную финансовую стабильность на период строительства. Схема с эскроу-счетами и проектным финансированием крайне выгодна банкам, которые обогащаются вообще на всех: выдавая ипотеку покупателям и кредиты на строительство зданий застройщикам, держа средства в «пассивах» на эскроу и зарабатывая на данных деньгах, пока дом строится, — отмечает Владимир Щербаков.
Эксперт ПНИПУ добавляет, что эскроу-счета и проектное финансирование очень сильно толкнули цены недвижимости вверх. Чем дороже деньги для финансирования стройки, тем выше цены. В целом, доступность жилья для рядового россиянина за последние 5-8 лет упала значительно.
— Если в 2014 году можно было купить квартиру площадью 60 кв. м рядом с центром Перми за сумму порядка 3-3,5 млн рублей, то теперь такая квартира будет стоить уже 8-11 млн. Качество строительства почти не улучшилось, а отделку зачастую нужно заказывать отдельно, что также увеличивает затраты покупателя. Львиная доля роста стоимости сформировалась из-за удорожания финансирования и введения эскроу, — добавляет эксперт Пермского Политеха.
Еще один нюанс: если до введения таких счетов можно было хорошо сэкономить, купив квартиру еще на этапе котлована, то теперь квартиры на старте стоят почти столько же, сколько после сдачи дома. То есть стройка продается по цене готового. Если до эскроу новостройка была дешевле вторички, то теперь все наоборот, что неправильно с точки зрения экономической эффективности, риск-менеджмента и удобства для покупателя.
Почему важно изучить проектную документацию?
— Необходимо внимательно читать проектную декларацию и сравнивать ее с договором долевого участия. Например, кроме дома застройщик обещает построить еще и школу, но в самом договоре она вообще не упоминается. Часто в проектах комплексного развития территории объекты инфраструктуры (дороги и тротуары, детские площадки, освещение и т.д.) возводятся за счет средств будущих жильцов, которые затем переходят либо в общедолевую собственность, либо на баланс муниципалитета. Такие вещи тоже должны быть прописаны. Поэтому нужно обращать внимание на детали, несостыковки, не бояться запрашивать эту информацию у застройщика, — советует Дмитрий Клементьев.
— Я всегда и всем рекомендую смотреть проектную документацию, чтобы оценить заранее, какой ожидается уровень комфорта при проживании в доме. К примеру, если в доме более 15 этажей на каждый лифт приходится более 70 квартир и скорость лифта ниже 1 м/с, то это повод крепко задуматься. Такие показатели ощутимо проигрывают среднерыночному уровню, а значит, комфорт будет снижен: придется ждать лифт по 3-5 минут, а потом еще на множестве этажей останавливаться, собирая соседей. В час пик, возможно, даже не все успеют уехать. И из таких элементов складывается общее восприятие жизни в доме, — отмечает Владимир Щербаков.
В проектной декларации указывают и стоимость строительства дома. Если она ниже аналогов, то экономить будут на многом, что неизбежно скажется на качестве дома. Данный параметр не очевиден и сложен для аналитики простыми потребителями, поэтому его следует анализировать профессиональным участникам рынка.
Зачем нужны профессиональные приемщики квартир?
Эксперт ПНИПУ Дмитрий Клементьев рассказывает, что не знающему всех тонкостей квартирной экспертизы человеку будет сложно выявить «невидимые» огрехи, которые стоит исправить перед покупкой жилья. Такую услугу оказывают профессиональные приемщики квартир, состоящие в реестре «Нострой». С помощью специального оборудования (тепловизора, строительного уровня, лазерного нивелира и т.п.) они проверяют, соответствует ли квартира всем необходимым требованиям.
В теории, все необходимое оборудование покупатель квартиры может приобрести сам, выполнить замеры и выявить различные изъяны. Но в таком случае застройщик может отклонить претензию, поскольку будущий жилец не обладает специализированным образованием.
— При приемке квартиры также следует помнить условия договора долевого участия и приложений к нему. Для минимизации потребительского экстремизма, застройщики все чаще детально прописывают, какие недостатки действительно считаются таковыми, а какие – нет, — добавляет Владимир Щербаков.
Может ли фактическая площадь квартиры не соответствовать заявленной?
— Да, так бывает. Масштаб отклонений обычно фиксируется в договоре долевого участия в строительстве. Если отклонение превышает указанный в нем диапазон, одна из сторон выплачивает другой разницу. Фактическую площадь квартиры вносят в технический паспорт после проведения замеров кадастровыми специалистами. Если покупатель не согласен с замером, он должен самостоятельно нанять специалиста, чтобы тот инструментально подтвердил, что разница отличается от указанной в документах застройщика. Далее вопрос решается в ходе переговоров между сторонами либо в судебном порядке, если переговоры зашли в тупик, — объясняет Владимир Щербаков.
— По нормативам, на одного жильца должно приходиться 9-12 кв. м жилой площади. По недавнему указу президента к 2030 году эта площадь должна увеличиться до 33 кв. м. То есть меньше этого значения однокомнатных квартир и студий просто не будет, — добавляет Дмитрий Клементьев.
Когда стеклопакеты можно поменять за счет застройщика?
— На конструктив здания (к которому относятся и окна) по закону положена гарантия 5 лет, на инженерные системы – 3 года. Хорошо, когда приемка квартиры происходит в самое холодное и ветреное время года. Именно тогда более всего заметны недостатки оконных конструкций. Проверять их необходимо с применением тепловизионного оборудования – так сразу наглядно видны перепады температур, уровень герметичности, мостики холода и так далее, — поясняет Владимир Щербаков.
Если при проверке или приемке зафиксированы нарушения ГОСТов и СНиПов, то потребитель вправе требовать от застройщика устранения недостатков в рамках соблюдения гарантийных обязательств. Нередки случаи, когда люди выигрывают суды и получают от застройщиков переустановку окон или солидную денежную компенсацию.
Качество стеклопакетов сильно разнится в зависимости от класса и стоимости жилья: более эффективны окна в домах подороже. Чаще всего на окнах экономят, устанавливая более тонкие стеклопакеты по сравнению со среднерыночным уровнем, более простую фурнитуру с малым количеством точек прижима, простые резиновые уплотнители, тонкие ручки, не заполняя монтажной пеной щели в откосах и т.д.
— Если геометрия оконных блоков не нарушена, то надо запенить все откосы, отрегулировать фурнитуру, добавить точки прижима, заменить уплотнители на нормальные качественные. Собственник может все это сделать и самостоятельно — зимой это даст колоссальную разницу в ощущениях. Может быть, что сами стеклопакеты от застройщика хорошего качества, но не на всех этажах. Где геометрия нарушена из-за некачественного монтажа, там остается лишь менять сами оконные блоки, — советует эксперт Пермского Политеха.
Как можно удостовериться в качестве коммуникационных систем?
— Внутри квартиры – провести визуальный и инструментальный контроль. Лучше это делать с профессиональными приемщиками, как было сказано выше. В повседневной эксплуатации необходимо ежегодно проходить проверку вентиляции и своевременно вызывать мастеров для проверки и устранения возможных недостатков. Застройщик обязан выдать каждому новому собственнику инструкцию по эксплуатации квартиры, где указаны все основные правила обращения и обслуживания элементов жилья, — отвечает Владимир Щербаков.
Что если изъян в квартире обнаружился после подписания акта приема-передачи?
— Поскольку у квартиры есть гарантийный срок, вы имеете право за счет застройщика исправить недочеты, которые проявились спустя время после покупки, — промерзающие углы или окна, продувания, недостающие пробки на трубах и т.п. Для этого нужно вызвать представителя управляющей компании и профессионального приемщика, чтобы установить сам факт несоответствия нормам. После фиксации нарушения нужно написать претензию застройщику и направить копию письма в управляющую компанию. Обычно устранением таких изъянов занимается именно УК либо застройщик, если это требует больших затрат, — объясняет Дмитрий Клементьев.
Что делать, если УК или ТСЖ не справляются со своими обязанностями?
— Жилищный кодекс позволяет собственникам расторгнуть договор управления в одностороннем порядке, при решении общего собрания собственников, если управляющая компания грубо нарушает нормативы эксплуатации. В случае с ТСЖ – вариант перевыбора руководства или приглашение квалифицированного управляющего. Но для решения таких проблем я рекомендую жителям сначала выйти в переговоры с УК, собраться в инициативную группу или Совет дома. Ведь заказ на услуги управления и их качество должны сделать сами собственники. В диалоге с сотрудниками УК выяснить причину возникающих проблем, варианты их решения. Свои замечания и предложения направить в письменном виде или в мобильном приложении, с отметкой о регистрации. Результатом должен стать план исправления дефектов, улучшения объекта и качества сервиса, — рассказывает Анастасия Солдатова, эксперт по управлению недвижимостью ПНИПУ.
Если такие шаги жителей навстречу УК не дали результата, то стоит обратиться в надзорные органы и при повторении проблем задуматься о смене УК или руководства ТСЖ.
Как узнать размер квартплаты в новостройке?
Минимальный тариф (муниципальный) для домов всех классов регулярно публикуется на сайте города. Сотрудники застройщика обычно называют его или тариф собственной управляющей компании (бывают застройщики, имеющие в группе компаний подразделение, ответственное за эксплуатацию построенных домов), который часто мало отличается от муниципального.
Квартплата складывается из ряда составляющих: оплата коммунальных ресурсов поставщикам (электричество, вода, отопление, газ, вывоз мусора), спустя 5 лет после ввода здания наступает пора платить и за капитальный ремонт. Включает и траты на обслуживание и текущий ремонт — комплекс из более чем 200 работ в год на среднестатистический современный дом. Чтобы все работало полноценно, опускаться ниже аварийного минимального (муниципального) тарифа нельзя, иначе можно столкнуться с коммунальными авариями и прочими неприятностями.
Необходимо также понимать, что минимальный тариф не включает в себя такие атрибуты, как видеонаблюдение, система контроля доступа, системы умного дома, консьерж-сервис и прочее.
Практика показывает, что тариф на обслуживание и текущий ремонт современного многоквартирного дома в Перми должен находиться на уровне 36-50 руб./кв. м.
В чем преимущество и опасность «вторичек»?
— Преимущество вторичного жилья в том, что можно сразу заезжать и жить, досконально изучить состояние дома и поторговаться с продавцом, чтобы выбить себе лучшие условия, — объясняет Владимир Щербаков. — Но сделки на вторичном рынке значительно сложнее юридически, поскольку у объекта есть история и требуется проверять документацию, вести переговоры с собственниками и учитывать динамику ситуации, знать про дом, квартиру, обслуживание, ремонты, соседей и еще целый ряд моментов.
По словам Дмитрия Клементьева, основными рисками, с которыми может столкнуться покупатель вторичного жилья, являются:
· Залоговая квартира с просрочками по ипотеке
· Квартира, которая является общей собственностью супругов, но без согласия одного из них
· Сделка с лицом в предбанкротном состоянии: процесс купли-продажи квартиры небыстрый, в это время суд или судебный пристав-исполнитель может арестовать имущество должника или он оформит статус банкрота, согласно которому не может лишиться единственного жилья. Арбитражный управляющий имеет право оспорить все сделки за последний год, проведенные должником, а подозрительные операции — за три года
— С должниками работать можно, но важно контролировать процесс сделки: прописывать обязательства и следить за их исполнением, чтобы деньги, полученные от продажи жилья, должник тратил на погашение кредитов, например, и предоставлял соответствующие справки, — объясняет Дмитрий Клементьев. — Купить недвижимость у банкрота тоже возможно: нужно, чтобы такой продавец уже завершил процедуру банкротства, суд освободил его от всех обязательств, а квартира числилась единственным жильем.
Стоит ли покупать квартиру на аукционе?
Дмитрий Клементьев поясняет, что, как правило, такое жилье идет с обременением: является залоговым объектом недвижимости из-за неуплаты по ипотеке предыдущим жильцом, в квартире прописаны иные лица, которых нужно будет снимать с регистрационного учета, различные долги (например, имущество банкрота).
— Это сложная юридическая процедура, которую обычное физлицо без опыта не сможет полноценно осуществить. Поэтому придется нанимать подкованного юриста, а это не дешевое удовольствие. Чаще всего залоговую недвижимость продает банк-кредитор для избавления от непрофильных активов. В случае с банками, залоговые службы обязаны строго следовать закону и предоставить все необходимые документы, поэтому, при корректном подходе, это может быть самая юридически чистая сделка из возможных, — считает Владимир Щербаков.
Как узнать, есть ли на покупаемой квартире обременение?
Выяснить, есть ли по квартире неуплаты по ипотеке или услугам ЖКХ, прописаны ли там другие люди, приобреталась ли квартира по материнскому капиталу, есть ли у собственника долги вполне возможно и самому.
— Уже более года такую информацию необходимо запрашивать через собственника (продавца) с сервисов Госуслуг. Что касается перепланировок и долгов, то эту документацию также необходимо получать у собственника, проверять в обслуживающей организации (УК/ТСЖ), банках и прочих организациях, в зависимости от ситуации, — отмечает Владимир Щербаков.
— Чтобы обезопасить себя во время сделки с должниками (или вовсе отказаться от нее), запросите отчет о кредитной истории или изучите его кредитный рейтинг — если он в «красной» зоне, то риски повышаются, — добавляет Дмитрий Клементьев.
Зачем нужен риелтор?
— Безусловно, любой человек все может сделать сам: найти нужную информацию о застройщике или предыдущих жильцах, провести экспертизу жилья и т.д. Это лишь вопрос времени, знаний, навыков и умения. Как правило, у обычных потребителей не хватает каких-то из этих составляющих, поэтому они обращаются к профессиональным участникам рынка. Соотношение покрываемых рисков, приносимой экономии и такого неизмеримого ресурса как эмоциональное состояние покупателя/продавца с оплатой услуг риелтора таково, что данные услуги, в действительности, должны стоить дороже. Работа риелтора находится на стыке более 12 компетенций, а постоянное нахождение в сложном современном рынке позволяет замечать возможности и пользоваться ими, пока они существуют. В последние годы ситуация меняется весьма динамично, а потому только профессионал способен оперативно заметить окно возможностей и дать клиенту ценный шанс этим воспользоваться, — объясняет Владимир Щербаков.
В целом, дороговизна риелторских услуг — это устойчивый социальный миф. Современный рынок также подразумевает ряд случаев, когда риелторские услуги обходятся клиенту либо символически дешево, либо вовсе бесплатно. Так сейчас работает, в частности, рынок новостроек.
Как распознать хорошего риелтора?
При выборе специалиста стоит интересоваться его опытом. У некоторых профессионалов рынка есть подтверждающие квалификацию документы, в том числе от Российской гильдии риелторов. Значит, это проверенный специалист.
— Настоящий профессионал всегда понимает высочайшую ценность репутации, а потому будет стремиться максимально покрыть все возможные риски еще на этапе подготовки к сделке. Такой риелтор сопроводит вас на всех этапах, проведет юридическую проверку документации, согласует оптимальные условия по ипотеке, подберет наиболее выгодную страховку, достигнет нужных клиенту договоренностей в переговорных процессах и все разложит по полочкам, — отмечает Владимир Щербаков.
Если сделка не состоялась по причине обманов, то каждый раз следует конкретно разбираться, что произошло. Существуют агентства, которые страхуют ответственность своих сотрудников. Некоторые риелторы состоят в саморегулируемых организациях (СРО), сообществах коллег и т. д., которые следят за качеством работы своих членов.
-
-
Все новости
