Вложения в недвижимость считаются одними из самых безопасных на рынке. Многие мечтают стать рантье. Получение пассивного дохода дает чувство финансовой безопасности. Вложения в недвижимость в последние годы стали одними из самых желанных. По данным финансового аналитического отдела о жилищной ситуации россиян с ноября 2020 года, до 46% россиян считают, что цены на недвижимость никогда не упадут. События, связанные с пандемией COVID-19, привели к увеличению доли людей, не согласных с этим утверждением, по сравнению с предыдущими годами, но по-прежнему составляет всего 34%.
На самом деле все немного иначе. Рынок недвижимости, как и другие рынки и экономика в целом, носит цикличный характер. Помимо периодов роста и бума, у нас бывают и кризисы. Затем цены на недвижимость снижаются. Тем не менее это снижение обычно не так динамично, как, например, на фондовой бирже, и изменения легче предсказать. Деловой цикл недвижимости длиннее, чем на других рынках.
На что обращать внимание при планировании покупки недвижимости в инвестиционных целях.
Проверка правового статуса недвижимости
Покупка недвижимости требует большого капитала. Часто это средства, которые нам недоступны, и покупка недвижимости возможна только благодаря банковскому финансированию. Это причина, по которой, помимо прочего, сектор недвижимости так скрупулезно фиксируется законом и официальными требованиями. Строгое регулирование рынка недвижимости посредством ряда государственных законов и постановлений призвано защитить как можно большую группу людей от проблем, возникающих из-за неполной информации или незнания.
Идея гарантии общественного доверия к земельным и ипотечным регистрам имеет большое значение. Законодатель ввел его определение в закон о земельных и ипотечных книгах и ипотеке. Гарантийное учреждение дает вам относительную уверенность в правдивости записей в этом реестре. Таким образом, покупатель может принять решение о покупке недвижимости на основании записей в книге. В то же время, из-за открытости земельных и ипотечных регистров и презумпции их достоверности, мы не можем скрыть свое незнание их содержания. Тем более, что сейчас проверка записей не составляет труда. Практически все объекты недвижимости внесены в электронную систему земельного и ипотечного реестра. Все, что вам нужно сделать, это узнать номер данной земельной и ипотечной книги и зайти на сайт правительства.
Сам номер земельной книги состоит из трех разделов:
- в первом – код участка районного суда, ведущего земельно-ипотечный регистр;
- во втором случае предыдущий номер земельного и ипотечного регистров, указанный в реестре земельного и ипотечного регистров в данном подразделении, который в ранее введенном реестре бумажных книг появился на обложке книги (земельный и ипотечный регистры, хранящиеся в бумажном виде, форма не имела первого и третьего разделов);
- в третьем - контрольная цифра.
Само содержание земельного и ипотечного реестра раскрывает правовой статус собственности. Мы узнаем из него, среди прочего действительно ли данная недвижимость принадлежит лицу, с которым мы ведем переговоры об условиях сделки купли-продажи. В разделе III есть записи об ограниченных вещных правах, которыми обременено недвижимое имущество. В этот раздел также включены статьи о заключении и судебных приставах.
Раздел IV земельного и ипотечного реестра содержит информацию о том, не обременено ли имущество кредитами или ссудами или была ли просрочка, связанная с публично-правовыми обязательствами (перед Учреждением социального страхования, Налоговой службой или местным самоуправлением из-за налога на имущество).
При планировании покупки земельного участка необходимо проверить его квалификацию и положения планировочной документации. План местного территориального развития подробно описывает, при каких условиях данная территория может быть застроена в будущем.
Очень важным источником данных о недвижимости также является регистр земли и зданий (так называемый кадастр недвижимости). Это публичный регистр, содержащий количественные и качественные данные о недвижимости, территориальном планировании, сумме налогов на недвижимость и общедоступную статистику по управлению недвижимостью. Помимо разметки недвижимости в виде выписки, мы также можем получить выписку из кадастровой карты из кадастра. Оформление и навигация карты стали удобнее, а информация о земельных участках и объектах недвижимости теперь актуализируется после изменения информации в учетных системах в течение 1-2 дней. Новая версия сервиса также включает технологию быстрого поиска информации и быстрого формирования ответа по аналогии с работой поисковых систем. В результате модернизации были расширены доступ к данным и возможности их скачивания. Кроме того, увеличен набор инструментов по просмотру и скачиванию планов на базе различных видов карт и ортофотопланов.
Публичная кадастровая карта позволяет потенциальному покупателю получить большое количество важной информации о земельном участке в реальном времени: местонахождении, адресе, площади, кадастровой стоимости (в соответствии с которой будет рассчитывается налог), категории земель, форме разрешенного использования, форме собственности на землю и др.
Отметим, что выписка из Реестра необходима при заключении сделки купли-продажи земельного участка.
Стоит ли делать оценку объекта перед покупкой
Покупатель или продавец недвижимости не обязан готовить оценку, но это полезное исследование, которое детализирует все данные о рассматриваемой недвижимости. Хотя отчет об оценке не требуется при сделках с недвижимостью, иногда его стоит составлять, чтобы ознакомиться с любыми проблемами, которые могут возникнуть в связи с юридическим или фактическим статусом данного объекта. Стоимость подготовки обследования, конечно, связана с дополнительными расходами, но, в конце концов, она намного ниже стоимости покупки недвижимости. Так что если у нас нет достаточных знаний о недвижимости, стоит поручить такое исследование лицензированному специалисту, то есть в данном случае оценщику недвижимости.
Очень часто практикующие оценщики недвижимости получают заказы даже от опытных инвесторов, заинтересованных в инвестиционных покупках. Обычно такая разработка экономит время, деньги и нервы, связанные с возможными ошибочными вложениями. Размер стоимости оценки зависит от характера недвижимости и индивидуальных прейскурантов конкретных оценщиков недвижимости.
Проверка характера местного рынка недвижимости
При планировании покупки недвижимости для инвестиционных целей, связанных с арендой, необходимо досконально знать местный рынок, чтобы иметь наиболее точное представление о спросе на аренду и ожидаемой сумме арендной платы, которая должна быть прибылью от инвестиций. Каждый рынок имеет свой характер. У жителей разные потребности. Например, в академических городах студенты чаще выбирают квартиры, где у них будут отдельные комнаты. В городах, где на рынке аренды больше всего интересуют пары или молодые семьи, чаще будут выбираться апартаменты с гостиной, совмещенной с кухонным уголком. Эксперты рынка указывают на различные зависимости между ценой и характеристиками того или иного объекта недвижимости. Цена помещения зависит, в том числе от места, планировки, площади, а также этажа, на котором расположена квартира.
Перед покупкой недвижимости стоит узнать, каковы средние цены на аренду на местном рынке, чтобы предлагаемое нами предложение было конкурентоспособным, и в то же время не выдвигать слишком низкую цену, делающую эти инвестиции невыгодными.
Временный ремонт и обслуживание недвижимости
Аренда квартиры всегда связана с мелким или капитальным ремонтом время от времени. Обычно они возникают из-за текущего износа. Однако бывают случаи, когда мы сдаем квартиру тем людям, которые не уважают нашу собственность.
Прямые вложения в недвижимость – не самые простые, хотя на самом деле они могут приносить высокий текущий доход. Однако их обслуживание требует от инвестора приверженности, опыта и знаний для защиты от убытков. Высокая капиталоемкость инвестиций означает, что каждое решение может существенно повлиять на прибыльность инвестиций. Для людей, которые не идут на такой риск или у которых нет времени на хлопотливое обращение с инвестициями, созданы компании по управлению арендой, но их трудоустройство – это дополнительные расходы, которые мы должны учитывать.
